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​北京实验二小学学区房有哪些(北京实验二小学学区房有哪些房子)

2023-12-30 19:36 来源:云美集 点击:

北京实验二小学学区房有哪些(北京实验二小学学区房有哪些房子)

据21世纪经济报报道,

“最近3年都不要碰‘金德月’的学区房了,尤其是老破小。”

在记者走访中,无论是在北京西城浸淫多年的经纪人,还是对西城学区房颇有研究的家长们,都给出了这样的共识。

随着7月12日北京市西城区2022年幼升小录取结果出炉,备受家长关注的几大教育热点区的幼升小录取尘埃落定。录取结果一出,自然是几家欢喜几家愁。

其中,今年西城区“731”(2020年7月31日)之后购买顶级学区房的家长,梦想又一次破灭,尤其是德胜学区,“731”之后的孩子全部出区,月坛学区的孩子也与重点小学无缘。

“我们拿着单价19万的房子,跟隔壁学区单价12万的房子,都上一样的小学,搁谁谁心里都不好受。”

一位去年6月冲刺购买了德胜学区“老牌牛小”育翔小学对口学区房的家长说,买房的时候已经知道多校划片政策,但还是想赌一把“对口牛小”的概率,去年录取结果已经浇了一盆冷水,今年孩子终究还是被调剂去了隔壁新街口学区普通小学。

21世纪经济报道记者在走访中发现,一边是顶级学区房陨落,另一边则是周边学区房反而逐渐被炒热,以往相对弱势的展览路学区,甚至出现了“抢房”的情况。

不过,资深业内人士提醒,家长千万不要按照去年今年的结果来预判明年后年的方向,某个学区去年没留下,和今年留下来没有必然因果关系;某个学区今年没留下,不代表明年就留不下。在类似“盲盒”的机制下,因为没有人能知道下一个“调出学区”的学区是哪个。总之,如果非要买西城学区房,家长一定谨慎选择,同时要做好“愿赌服输”的心理建设。何况明年入学将是真正的大年,很可能将迎来近年来幼升小人数的最高峰,因此更要做好多校划片和调剂出区的准备。

01

家长们开始从顶级学区“撤退”

“今年年初,德胜成交非常低,月度成交量甚至比不上去年的淡季。”

德胜片区一位资深经纪人告诉21世纪经济报道记者,不只是年初的传统旺季不旺,近期的成交量也比较冷清,

“可能一直到2026年之前,都不会有大的起色了。”

前述“金德月”的说法,是西城区金融街、德胜、月坛学区的简称,也是“教育高地”西城的“塔尖”,素有“顶级学区”之称,区域内优质小学遍布。

去年录取结果公布后,西城德胜等过去顶尖片区的房价应声市落。解约和降价出手的案例纷纷出现,自此之后,德胜片区的成交量就一直徘徊在低位,中间出现过回稳迹象,但整体依然很冷淡。

不仅是西城,海淀也是一样,去年海淀万柳学区房降价400万的消息直接上了热搜第一名,房源差价最高可达8万元/平方米。

“老破小”房源更是首当其冲,价格短期内大幅下跌,直至最近,价格依然比去年高点时候差了一截。

以新外大街小区一套60平米、建成于1990年的小两居为例,去年6月的成交单价约为16万元,今年6月同户型房源单价降到了14万元,原本这个小区的房源每年都会保持一定涨幅,综合计算下来,一套“老破小”整体降价接近150万元。

合硕机构首席分析师郭毅表示:“‘老破小’学区房几乎是‘成也教育,败也教育’,居住价值基本处在谷底,全靠教育附加价值支撑,一旦学区房政策调整,这类房源的价值削减效果是立竿见影的。”

不只是学区房,“老破小”房源整体的价值都在缩减,来自机构的数据显示,今年上半年,北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破50%的均线,而次新房则保持增长态势,突破了20%。

02

曾经如日中天的“学区房”市场

学区房是房地产市场的衍生品,一定程度也是城市教育资源分配不均衡的晴雨表。

近年来,受学区政策的影响,学区房市场火热,价格屡创新高。德胜已飙升至约17万/㎡,金融街更是在20万/㎡以上。去年开年后,西城德胜等学区房,有的房子一夜之间涨了40万元。而据数据显示,在去年的2-4月,北京二手房市场成交约52585套,成交量环比增速在30%以上,西城学区房成为主力。

还记得曾经轰动一时的“天价学区房”,在2019年的双十一,在某拍卖网上,位于北京市西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“破旧小”学区房经过多轮拼杀,以总价127.55万元成交,吸引了近5万人次围观。而这套房源原本的估价为65.76万元。这意味着,这套胡同房每平方米价值约23万元左右。而同地段房源一般仅需9万~13万/㎡。

而在2016年,在北京市西城区的文昌胡同深处,一间小小的、不起眼的、甚至杂草丛生,可以说有点破败的房子,刚刚卖出了相当于20公斤黄金的价格。确切地说,这处仅仅11.4平米的房产,卖出了530万元人民币的天价,每平米房价达到46万元人民币。卖出如此高价的原因,就因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。46万的单价,也创造了北京最贵学区房的记录。

03

给学区房“降温”,各区连放大招儿

据中国青年报客户端消息,学区房的问题,从来都不单纯是房地产行业的问题。学区房的价格不仅取决于房产本身的居住价值,更来自于用房子给学龄儿童“占位”的价值。在公众普遍重视子女教育的社会环境中,这必然导致“优质学区”的房价大幅上涨。从市场监管角度看,这是房价“虚高”的明证,但在那些为子女教育焦虑不已的购房者看来,这样的价格浮动,是其需求的外化表现。

从结果上看,“学区房”概念“高烧不退”,不论给房地产市场带来了多少热度,其对教育公平的损害都不容小觑。“学区房”越是受到追捧,基础教育资源便越倾向于“按财富分配”,严重违背了“划片入学”“就近入学”政策的初衷。

孩子上学本是教育问题,却变成了住房投资问题,近年来,学区房价格出现过快上涨趋势,防止以学区房等名义炒作房价成为落实 “房住不炒〞的重要举措。学区房之所以能够存在,本质在于教育资源相对不均衡。北京教育政策的调整,在就近入学的基础上削弱了住房与学校的一 —对应关系,客观上对于平抑过快上涨的学区房价格产生了效果。

去年以来,多校划片、教师轮岗、学区房指导价等政策相继袭来,今年,北京市多个区域又公布了“校额到校”计划。

所谓的“校额到校”,是指将优质高中招生指标分配到初中学校的一种做法,也是一种促进教育公平的举措。2014年开始,北京推出了“校额到校”政策,但是涵盖的初中较少,在2021年的中招方案中,北京市多个区将优质高中50%以上的招生名额分配到全区所有初中,这就意味着,普通初中学校成绩优异的学生有更多机会进入重点高中。

业内人士分析,“校额到校”的指标今后将逐步增多,参与“校额到校”的学校范围在扩大。比如今年北京多区宣布,将优质普通高中招生计划按一定比例分配到全区所有初中。说明“校额到校”政策的惠及面从过去普通初中扩展到全区所有初中。“校额到校”虽然是中考政策,其影响也会传导至小升初以及幼升小的家长,对于促进教育资源均衡和缓解择校热或有一定作用。

各类举措多管齐下,学校与房子之间的联系不再是“单线的、确定的”,目的也在于削减家长对于学区房的热捧。

此外,教育集团化、教师校长轮岗等举措也正在助力教育资源均衡。在传统名校集团化的带动下,东城、西城、海淀三区以外的优质学校有增多趋势,一些学校因为中高考成绩和教育质量的逐年提升,引发越来越多家长的关注。

04

保持不同学校特色,合理缩小办学差距

尘埃落定的“跨学区调剂”政策,将成为学区房价格的风向标。这样的录取结果,也反映相关部门从根源上遏制学区房乱象的决心。

不过,要想给学区房降温,还需解决优质教育资源稀缺及分配不均等问题。教育投入是一个长期过程,除了硬资源,更需要师资力量、教学方式等软环境,这些都不可能一蹴而就。

一所学校的口碑往往取决于升学率,而升学率高低的主要影响因素又在于生源质量。学区房走红之时,一些优质教育资源对优质生源的吸引力借助学区房进一步放大,进而加剧教育资源两极分化。

校际之间不均衡,很多都是由历史原因造成的,短时间内难以解决,而生源质量的均衡化短时间内实现起来并不困难,其中一个办法就是严格执行“多校划片”。

不过,“多校划片”也只能算是权宜之计,只要学校的教育教学水平、升学率有优劣之分,就自然会有“好学校”“差学校”之别,也就不能避免优质校、重点校受追捧。

推进教育均衡发展,尤其是优质均衡,还需要更多努力。只有相关部门以更大行动力推进义务教育均衡发展,在保持不同学校特色的同时,合理缩小办学差距,才能让一路狂奔的学区房降温,让教育公平真正回归。

编辑|京教君

图片来源|摄图网

内容来源|21世纪经济报道、中国青年报、北青网等,“京城教育圈”进行内容补充和编辑整理;