​武汉街铺房东喊冤：最后悔的是投资了商铺

武汉街铺房东喊冤：最后悔的是投资了商铺

国人“一铺养三代”的信仰被现实打破

帖文《跟着送气工看武汉空铺：街铺降租才能主客共存》发布后，有武汉业主找来算账，以中山大道、崇仁路等传统商业旺地商铺每平方米市场价5万元计算，帖文描述的崇仁路黑龙江饺子馆60平方米街铺，市场价可达到300万元，但月租只有5000元，相当于年租6万元，租金回报率只有2%。

在珠三角顺德和中山105国道沿线“中国家电业黄金走廊”开厂的一位朋友，早些年在武汉西北湖·凤凰城一带买了房子，有做医药代表的邻居，2006-2007年用多年积蓄在西北湖·凤凰城买了两个商铺，分别为70平方米和130平方米，当年新房单价6000多元，新铺单价2.3万元，是商品房的三四倍，现在该楼盘二手商品房价格涨到2.5万元左右，涨了3倍，但商铺价格没怎么涨，现单价仅3万多元。

这位朋友拿西北湖·凤凰城附近新楼盘价格进行对比，发现商品房单价达到4万元水平，新铺单价与商品房价格相差无几。

朋友拿邻居130平方米的商铺与商品房做了对比，当年若投资商品房，可以买近4套同等面积的商品房，目前二手房总价值可以超千万元。

实际上，朋友邻居的两个商铺，目前70平方米商铺月租6000多元，130平方米商铺月租1.2万元，以当年买入价计算，投资回报率只有4.8%，与贷款利率相当；如果以目前市场价值计算，投资回报率只有3%左右。

朋友邻居投资的西北湖·凤凰城，位于武汉市江汉区北湖西路6号，由武汉华盈房地产开发有限公司开发建设，周边有协和医院、同济医院、武汉市六医院、儿童医院、武汉市十一医院、武汉市传染病医院等。这样的地块，在信奉“一铺养三代”的国人眼里，当年买铺算是一笔相当值得的投资。

而今看来，受淘宝电商和美团外卖冲击，传统街铺的商业价值被瓦解，除了那些黄金地段的优质商铺外，多数商铺成为食之无味弃之可惜的鸡肋，以致一些街铺房东宁愿空置，不达到预期租金就不愿降租，因为2%-3%的投资回报率，几乎跟定期存款差不多。但商铺不同于商品房，在目前市场环境下，总价偏高的商铺缺少接盘者，且商铺交易税费很高，包括契税、个人所得税、土地增值税、营业税及附加税等，税费远高于商品房交易。

随后朋友将同期武汉商铺与珠三角厂房投资回报率作了对比，得出结论，厂房投资回报率是商铺的N多倍。

朋友说，2007年左右，在“中国家电业黄金走廊”投资300万元，能够建设1万平方锌铁棚厂房，以目前不少于每平方米15元月租计算，目前年租金达到180万元以上，以初始投资额计算，年租金回报率高达60%，比当年投资武汉商铺者年投资回报率高10多倍。

朋友说，投资商铺很无奈，几个朋友买了商铺很后悔。主要原因是近几年开店生意不好做，商铺价格没怎么涨。

这样的投资落差，在珠三角也差不多，以投资厂房与商品房进行比较，朋友说，目前在“中国家电业黄金走廊”投建厂房的成本约为每平方米2000多元，买厂房的价格是一楼每平方米4000多元、楼上每平方米3000多元，当地商品房的价格是厂房的三四倍，但厂房租金与商品房租金持平，将两种投资进行比较，若以租金回报率计算，投资厂房的租金回报率是投资商品房的三四倍。

朋友依此判断，商铺再降租的空间微乎其微，但街铺过剩和小店难做造成的双重挤压，可能在相当长一段时间里，让商铺投资者备受煎熬。

忽然想到这两年被炒作资金推高的厂租，担心会不会助长厂房投资投机，让厂房陷入绝对过剩，坠入有价无市陷阱，让追高涌入者沦为接盘侠，重蹈商铺投资者的覆辙？

2019-05-06