​南沙楼市投资是不是坑 看完这组人口数据再说话

南沙楼市投资是不是坑 看完这组人口数据再说话

看一个新区的房地产市场如何，就看他们的二手市场是否活跃。

据广州市中介协会统计的中介成交数据显示，2017年广州市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为1,031.43万平方米、1,185.22万平方米，同比分别上涨15.01%和21.24%。

中介促成业务占市场总体成交的72.95%，同比增长9.95个百分点，继2016年后，中介促成占比为近七年来最大值。

从各区的表现看，中心区下跌程度较大，外围区域普遍表现为上涨。其中上涨最快的区域竟然是南沙，暴涨170.97%。

人口导入缓慢依旧是南沙楼市诟病

众所周知，近五年来，南沙的利好政策频频落地，一手成交一直保持不错的水平，起步上领先于黄埔、增城。

但是二手市场，却一直不太活跃，这也是南沙楼市被认为不太理性的一个原因。

犹记得在2014年，心姐还有同行朋友在抱怨，自己在三年前在南沙买的房子想卖却卖不出去，价格也就比买来的时候高那么一点点。而她的房子不仅是现在也是当时的标杆大盘，在南沙而言，占据着上好的位置，交通以及生活配套都较为成熟。

当然，彼时的房地产市场处在低潮期，二手房成交比较困难也在情理之中，但是更多的是一手房源源不断的市场供应，加上需求跟不上，直接导致二手房一片寂静。

有没有需求，就是有没有人。我们看下这几年官方披露的南沙的人口增加数据。

图表来源：星星佬看楼市（2014年数据缺失）

这四年来，南沙人口总数增长只有6.41w人。平均下来，每年1.6w人，距离2020年人口300万的规划还有巨大的缺口。这个人口增长的数字，有大V提出了质疑，常住人口实际上很难统计准确，但是心姐认为，参考价值是有的，无论是规划还是阶段性统计，都是官方口径，只要是同一个出口，那就没问题。

没有产业导入，这是南沙人口增加缓慢的最重要原因。对广州上班族而言，南沙的吸引力不如黄埔和番禺，所以南沙楼市的刚需大部分来自本区工作人口，而外区人口买入南沙，更大的动力是在于自贸区光环下的投资价值。

一手市场同比下跌

二手房一年翻1.7倍

2017年，南沙的局面要被扭转了吗？

据广州中介协会数据显示，经中介成交的二手房宗数为3287套，成交面积为420415，同比暴涨170.89%。

4号线南延段的开通、海港经济区的建设及生活配套的进一步完善等推动南沙区成交面积暴涨，使其成为2017年最大“黑马”。

从绝对量而言，南沙二手市场也不算十分活跃，比起有更多本地人支撑的花都（2017年成交12783套）显得相形见绌。

但是，如果和同是新区的黄埔（主要指萝岗）对比，两者的绝对量已经十分接近。

去年，黄埔经中介成交的二手房宗数为3343套，只比南沙多了56套。

再看回一手市场，2017年限签限价导致网签数据未能如实反映真实成交，但是在同一标准线上，南沙2017年的网签却低于2016年47套，成为近郊区域中，为数不多的成交量下跌的区域。

不过，心姐向住在南沙的朋友了解，近两年，南沙的人气是有显著上升的，无论是地铁客流量还是新开商业的人气。随着2016、2017年的房价大幅走高以及郊区轨道交通的相继完善，郊区化置业的步伐也会随之加快。因此，对于郊区而言，人口增长大趋势不会改变，关键是南沙如何跑赢番禺、黄埔甚至增城。

不管如何，二手市场的复苏也算是南沙楼市发展的一个好信号。